L’assurance titres est un produit qui est de plus en plus utilisé dans le cadre de transactions immobilières. Il s’agit d’une assurance de dommages qui couvre, notamment, les problèmes liés au titre d’un immeuble.
Bien que l’assurance titres, tel que son nom l’indique, offre une protection relativement au titre de propriété de son détenteur, elle propose également plusieurs autres types de couvertures, dont certaines sont expliquées ci-dessous.
La fraude, la falsification ou l’usurpation d’identité
Ces crimes sont, malheureusement, de plus en plus présents dans nos vies. Plusieurs évènements en lien avec ceux-ci ont d’ailleurs récemment fait l’objet d’une couverture médiatique. Les malfaiteurs vont, généralement, usurper l’identité de la personne visée par la fraude en se faisant faire de fausses pièces d’identité.
Cela leur permet de tromper les représentants des institutions financières ainsi que les notaires lors de transactions notariées, par exemple lors de la signature d’actes de vente ou de refinancement hypothécaire.
Les divers stratagèmes de fraude étant de plus en plus sophistiqués, il peut devenir pertinent de considérer l’assurance titres pour obtenir une protection additionnelle à cet effet, en plus de celles déjà mises en place par les différents intervenants liés à une transaction immobilière.
Une personne vivant une situation de fraude et ayant souscrit une assurance titres pourrait alors contacter son assureur et, possiblement, bénéficier d’une couverture à cet effet. La police d’assurance pourrait également offrir une couverture pour les montants qui devront être déboursés lors de poursuites judiciaires afin de récupérer le titre de propriété usurpé.
Hypothèques légales de la construction
Lorsque des acheteurs font l’acquisition d’une propriété comme un condominium (ci-après « unité »), il peut arriver qu’une hypothèque légale de la construction pour des travaux faits antérieurement à la date de l’achat (ci-après « hypothèque légale ») soit publiée au registre foncier sur leur unité par les personnes qui ont participé à sa construction. Il s’agit d’un outil permettant de garantir les créances de ces gens. Lorsqu’elle est exécutée et que la personne obtient un jugement, elle pourra alors faire vendre en justice l’unité et utiliser le montant obtenu pour se rembourser.
Selon le Code civil du Québec, les individus qui sont bénéficiaires de l’hypothèque légale ont jusqu’à 30 jours à partir de la fin des travaux pour publier un avis d’hypothèque légale sur l’unité.
Lorsque le propriétaire reçoit la signification d’un huissier l’informant qu’un avis d’hypothèque légale a été publié sur son unité, il doit comprendre que cet avis concerne les créances de la personne qui a participé à la construction de l’immeuble et qu’il ne le vise pas personnellement.
C’est ainsi que l’acheteur se retrouve dans la fâcheuse position où un avis d’hypothèque légale est publié sur son unité alors qu’il ne doit pas d’argent au constructeur. L’hypothèque légale suit l’unité et non la personne qui doit ces montants.
Le propriétaire de l’unité devra alors contacter son vendeur. Dans certains cas, cela va se régler rapidement, mais ce n’est pas toujours ainsi. Il devra alors entreprendre des démarches pour faire radier l’avis d’hypothèque légale publié sur son unité.
Puisque les polices d’assurance titres peuvent généralement inclure ce type d’événement, le propriétaire n’aurait qu’à contacter son assureur pour vérifier s’il est bien couvert pour cette situation et, le cas échéant, quelles seront les démarches à suivre.
Une piscine dans l’assiette d’une servitude
Des servitudes sont souvent publiées sur les propriétés au Québec. Il arrive même qu’une propriété soit touchée par plusieurs d’entre elles. La servitude est une entente entre le propriétaire d’un immeuble et le bénéficiaire de la servitude qui oblige le propriétaire à tolérer certains usages ou à s’abstenir d’exercer certains droits sur sa propriété. C’est le cas, par exemple, d’Hydro-Québec relativement à ses poteaux et ses fils.
Cette entente est généralement faite de façon perpétuelle, sauf pour quelques exceptions prévues au Code civil du Québec, et elle va suivre l’immeuble dans le temps, et ce, peu importe qui sera le propriétaire.
Prenons l’exemple de la servitude mentionnée précédemment en faveur d’Hydro-Québec. Un potentiel acheteur qui veut acquérir un immeuble résidentiel avec une piscine se présentera chez le notaire pour faire la transaction d’achat et ce dernier l’avisera que la piscine de sa future propriété se retrouve dans l’assiette de la servitude en faveur d’Hydro-Québec.
L’assiette de la servitude est la portion de terrain « réservée » à Hydro-Québec pour ses constructions et pour qu’elle puisse faire ses ouvrages et ses entretiens. La société d’État pourrait éventuellement exiger que la piscine soit déplacée ou enlevée, ce qui engendrerait des coûts importants au nouveau propriétaire.
Ce dernier a la possibilité de souscrire une assurance titres qui peut lui offrir une couverture pour cela. Si des instructions étaient reçues d’Hydro-Québec ultérieurement pour demander le déplacement ou l’enlèvement de la piscine, il pourra alors contacter son assureur pour l’aviser de la situation et faire une réclamation à cet effet.
Il faut noter, cependant, que l’assurance titres ne règle pas le problème d’empiètement. Elle permet de conserver un état de statu quo. La piscine demeurera dans la servitude, mais la situation pourra rester telle quelle tant que la société d’État ne fera pas de démarches auprès du propriétaire pour lui demander le déplacement ou l’enlèvement de la piscine. Rien ne sera fait au moment de la souscription pour régler le problème.
Une protection avantageuse
Comme vous pouvez le constater, l’assurance titres offre des couvertures méconnues, qui vont généralement au-delà de ce que l’on peut imaginer. Ce produit est encore peu courant au Québec, mais de plus en plus de propriétaires décident de le souscrire.
Me Dominique Vassart est avocate chez Alepin Gauthier Avocats Inc.
Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.
• Ce texte est paru dans l’édition de juin 2020 de Conseiller.
Vous pouvez consulter l’ensemble du numéro sur notre site Web.